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안녕하세요. 부매니저 아델리오입니다.
부동산공부에서도 빠질수 없는 세금! 오늘 소개해드리는 서평책은 부동산과 관련된 세금을 다양한 사례화 함께 소개하면서 부동산 세금 문제를 해결할수 있게 도와주는 절세지침서입니다.취득·보유·양도·증여시 꼭 알아야 할 절세 비법과 단계별로 발생하는 세금 문제에 대해 설명하고 있다하니 궁금하신분들은 서평이벤트에 신청해보세요:)
이번 도서이벤트는 총 30명의 서평단을 모집하여 [메이트북스]와 함께 진행합니다
수익률을 2배로 올려주는 부동산 절세비법
부동산 세금, 아는 만큼 돈이다
지은이 : 주용철
쪽 수 : 464쪽
가 격 : 17,000원
출간일: 2019년 04월 11일
[간략한 책 소개]
절세는 부동산투자의 관건이다!
이 책은 총 7장으로 구성되어 있다. 1장 ‘부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 서민주택과 임대주택을 취득할 때 취득세를 100% 절세하는 방법과 주택이나 부동산을 살 때 내야 하는 세금과 준비해야 할 부분에 대해 설명하고 있다. 그리고 부부 공동명의로 얻을 수 있는 장점과 상가, 오피스텔에 대한 절세 비법을 알려준다. 2장 ‘부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 부동산 보유시 내야 하는 재산세와 종합부동산세를 소개하면서, 종합부동산세를 내지 않아도 되는 경우를 알려준다. 또한 상가를 임대할 때 내야 하는 부가가치세와 소득세를 어떤 절차와 방법으로 신고하고 산정하는지 상세히 알려준다. 3장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 공동으로 소유한 집을 양도시 세금을 내야 하는 주체로 서두를 연다. 주택 양도시 비과세 적용 요건을 파악하게 해준다. 그리고 해외 파견이나 평수에 따른 변수에 대해서도 다룬다. 4장 ‘재개발·재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 관리처분인가, 조합의 매도청구 소송, 재개발·재건축, 임대주택 등 다양한 변수에 따른 과세의 방향성을 잡아본다. 5장 ‘부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법’에서는 가족이나 직계존비속 등에게 양도하거나 증여시 양도세를 줄일 수 있는 방안을 모색한다. 6장 ‘부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 증여세의 과세 대상 재산가액, 증여세 과세표준, 가족 간 무상으로 사용시 증여가액을 계산하는 방법을 설명한다. 7장 ‘부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법’에서는 상속세 과세표준을 계산하는 방법을 시작으로, 상속세에 영향을 미치는 요인들을 언급한다. 그리고 이러한 과정에서 필요한 배우자 공제의 법적 상속분, 추정 상속재산가액, 상속세 납부계획 등을 다룬다. 부동산과 관련된 세금은 어렵고 복잡하다. 하지만 이 책을 통해서 각 세금과 부동산의 연관성을 이해한다면 더 이상 어렵지 않을 것이다. 이 책을 참고해 자신에게 맞는 부동산 절세 방향을 잡아보자.
[본문내용]
세무서에서는 음성적으로 거래된 돈은 자금의 출처로 인정하지 않는다. 원칙적으로 세무서에 정당하게 신고한 돈만 인정된다. 예를 들어 사업을 해서 번 돈이나 근로소득, 증여받은 돈, 이미 가지고 있는 출처 확인된 재산을 처분한 돈 등이 여기에 포함된다. 또한 재산을 취득하기 위해 은행에서 빌린 돈도 출처로 인정받을 수 있다. 다만 은행이 아니라 부모에게 빌린 돈처럼 일반 개인에게서 조달한 돈은 그 출처로 인정받기가 까다롭다. 개인에게 돈을 빌렸다고 설명한 경우 돈을 빌려준 사람의 자금출처는 정당한 것인지, 원금은 나중에 제대로 상환했는지, 이자를 주기로 한 건지, 이자에 대한 세금은 제대로 냈는지 등 점검해야 할 내용이 너무 많다. 부모한테서의 차입은 특별관리 대상이다. 소득의 원천별로 출처로 인정해주는 금액 범위도 다르다. 개인 사업자의 경우 매출액 전부가 자금의 출처라고 인정되지 않으며, 관련 비용과 세금 등을 공제해서 실질적으로 사용할 수 있는 금액만 인정된다. _pp.46~47
주거용 임대가 목적인 경우 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 대신 부가가치세 환급은 포기해야 한다. 업무용으로 사용할 경우 취득세는 분양가액의 4.6%다. 대신 분양가액의 7% 가량인 부가가치세를 환급받을 수 있다. 만약 주거용으로 임대하는데도 업무용으로 환급받은 경우, 향후 주거용으로 사용하는 것이 확인될 때 기환급받은 부가가치세를 추징당하게 된다. 게다가 당초 취득세 신고 시 업무용으로 신고했기 때문에 취득세도 감면받지 못하게 된다. 신규 분양된 주거용 오피스텔을 임대주택으로 인정받고 취득세를 감면받기 위해서는 잔금일부터 60일 이내에 부동산 소재 관할구청 등에 임대사업자 등록을 해야 한다. 통상 감면신청시 임대사업자 등록이 되어 있어야 하므로 소유권 이전등기 전까지 임대사업자 등록을 한다고 생각하면 된다. 임대사업자 등록시 관련법에 의해 4년 또는 8년 이상 임대해야 하고, 임대의무 기간을 지키지 않는 경우에는 취득세 추징 및 별도의 추가 과태료 제재가 뒤따른다는 단점도 있다. _p.77
주택임대시 꼭 기억해야 할 것이 있다. 상가나 토지를 임대하는 경우 보증금에 대해서도 부가가치세와 소득세를 내야 하지만, 주택은 원칙적으로 보증금에 대해서 과세하지 않는다는 점이다. 현재 3채 이상의 중형 주택을 보유하고 그 중형 주택의 보증금이 3억 원이 넘는 경우 그 초과분의 60%에 대해서 연간 1.8%(2016년 현재)를 소득으로 보아 과세한다. 중형 주택은 부부 합산해 주택수를 계산하게 되며, 전용 40㎡ 규모를 초과하거나 주택 기준시가가 2억 원을 초과하는 주택을 의미한다. 거의 모든 주택이 대상에 들어오는 셈이다. 예를 들어 2채의 중형 주택과 소형의 기준시가 1억 5천만 원에 해당하는 주택을 보유한 경우 주택의 보유수는 3채이지만 중형 주택은 2채에 불과하므로 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 만약 부부가 각각 2채의 중형 주택을 보유한 경우 개인별 2채이지만 부부 합산 4주택이므로 이때에는 보증금에 대해서 과세된다. 다만 아래의 산식은 개인별로 적용해 계산한다. 즉 개인별 3억 원을 초과하는 보증금에 대해서 과세하는 것이다. _p.118
[지은이]
주용철
세무법인 코리아베스트와 다산의 대표이사를 거쳐 현재 세무법인 지율의 대표이사로 재임중이다. 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 건국대학교에서 부동산학 석사 학위를 취득했다. 양도·상속·증여와 같은 개인 재산제세의 절세 방법에서부터 재개발·재건축 정비사업조합, 부동산시행법인, 지주공동사업, PFV 세무회계 등 부동산 관련 세무 회계를 전문으로 한다. MBC 라디오 <손에 잡히는 경제> 고정패널, KBS, SBS <생활경제>, 한경와우TV, MBN, SDN, 부동산TV, 아름방송 외 다수의 방송매체에 출연했으며, <조선일보> <중앙일보> <동아일보> <한국경제신문> <부동산경제신문> 등에 칼럼을 게재한 바 있다.
[차 례]
지은이의 말_ 부동산투자의 관건은 이제 절세가 되었다!
『수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법』 저자 심층 인터뷰
1장 부동산을 취득할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
서민주택과 임대주택을 취득하면서 취득세 100% 절세하기
주택을 살 때는 1~3%의 취득 관련 세금을 내야 한다
부동산을 취득할 때는 소득원을 만들어놓아야 한다
조합원과 일반분양자는 내는 세금이 다르다
부부 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다
부부 공동명의, 재개발·재건축 활용시 유리하다
부부 공동명의, 이런 혜택들도 있다
오피스텔 절세 포인트, 주택인가 사무실인가?
2장 부동산을 보유할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
부동산을 보유하면 기본적으로 재산세를 내야 한다
비싼 부동산을 가지고 있으면 종합부동산세를 낸다
이런 경우에는 종합부동산세를 내지 않는다
상가를 임대할 경우 부가가치세와 소득세를 내야 한다
주택을 임대할 경우 소득세를 내야 한다
3장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
공동으로 소유한 집을 양도하면 누가 세금을 내야 할까?
상속주택이 포함된 양도소득세에는 복잡한 무언가가 있다
주택 양도시 비과세받는 요건을 반드시 파악해두자
처제도 같이 살면 1세대에 포함된다
집이 2채 있지만 1채인 것처럼 비과세받는다
상가주택 한 평 차이로 비과세 여부가 달라진다
다가구주택은 1채일까, 여러 채일까?
조정 대상 지역 내의 주택, 이런 불이익을 받는다
현재 그리고 미래에 다주택자로 살아가는 법
다주택 중과세에서 제외되는 주택도 있다
다주택자가 주택임대사업자로 지혜롭게 살아남기
세법마다 다르다, 어려운 임대 기간 계산법
2000년 이전부터 임대사업을 했다면 감면 대상인지 확인하자
1998년 이전 분양받은 미분양 주택은 낮은 세율로 양도세를 낸다
미분양 주택을 취득했다면 양도소득세 감면 대상인지 확인하자
서울 이외 지역의 미분양 주택을 취득하면 또 다른 혜택이 있다
감면 대상 주택은 준공 후 5년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다
5년간 양도소득세 감면, 그때 그때 달라졌다
감면주택과 일반주택이 있는 경우 이런 순서로 처분하자
4장 재개발 · 재건축 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
재개발·재건축 조합원 지분의 취득 시점별 세금 정리
관리처분인가가 떨어지면 부동산은 권리가 된다
조합의 매도청구 소송으로 토지 소유권이 이전될 경우 양도 시기
재건축ㆍ재개발 아파트 보유 기간과 거주 기간, 이렇게 판단한다
조합원 입주권을 팔 때 비과세받는 방법은 따로 있다
임대주택을 활용해 환급청산금 양도소득세 비과세받기
청산환급금에 대해서도 양도소득세 감면이 가능하다
조합원 입주권과 일반주택을 가지고 있는 경우의 비과세 요건
재개발·재건축 정비사업의 현장에 부는 1+1 바람
5장 부동산을 양도할 때 꼭 알아야 할 양도소득세 절세 비법
아들에게 집 팔고 인정받는 방법은 따로 있다
증여하고 5년 안에 팔면서 양도세 절세하기
상속·증여받을 때 이렇게 해야 양도세를 줄인다
이혼할 때 집을 위자료로 주면 양도소득세를 내야 한다
취득 당시의 계약서가 없는 경우 이렇게 처리하자
8년 동안 직접 농사지으면 양도소득세를 깎아준다
비사업용 토지가 중과세되는 경우를 파악하자
비사업용 토지의 판단 기준을 명쾌하게 파악하자
증여할 때 대출을 함께 승계하면 절세할 수 있다
등기 접수를 미리 해서 양도세를 줄이기
골프회원권·주식 매매시 이전에 양도한 집이 없는지 확인하자
세금은 두 달 안에 주소지 관할 세무서에 내야 한다
6장 부동산을 증여할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
증여세의 과세 대상 재산가액은 이렇게 계산한다
배우자에게는 6억 원까지 세금 없이 준다
아버지와 아들, 할아버지와 손자는 각각 5천만 원씩 비과세된다
부모 부동산을 공짜로 쓰면 증여세를 내야 한다
현금으로 증여하기, 이제는 빠져나갈 틈이 없다
증여했다가 다시 돌려받으면 증여세를 2번 낸다
할아버지가 손자에게 종중 땅을 증여하면 좋아할까?
아파트 증여시에는 시가로, 토지 증여시에는 기준시가로 한다
자녀에게 빌딩을 증여하는 비법
소규모 수익용 부동산, 누구 명의로 투자할 것인가?
증여세는 나누어내거나 증여받은 재산으로 낼 수 있다
상속이 좋을지, 증여가 좋을지 미리 계획을 짜야 한다
미리 증여한다고 해서 반드시 유리한 것은 아니다
의외의 증여세를 더 내야 하는 상황도 있다
7장 부동산을 상속할 때 꼭 알아야 할 절세 비법
상속세는 부자들만의 세금이 아니다
상속세에 영향을 미치는 요인을 파악하자
배우자 공제의 법정상속분을 이해해야 절세한다
증여하고 10년 이내에 사망하면 세금을 다시 계산한다
추정 상속재산을 모르고 재산을 숨기면 오히려 더 위험하다
상속이 임박했다면 부동산 처분 시기를 주의하라
상속세와 보험은 떨어질 수 없는 찰떡궁합이다
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■ 이벤트 기간 : 2019년 04월 05(금) ~ 04월 14(일) 까지 30명
■ 발표 : 2019년 04월 15(월)
□ 이벤트 신청 방법
1. 해당 공지 (이벤트 페이지)를 자신의 블로그로 스크랩한다.
(스크랩 시 반드시 공개로 해 주셔야 확인 가능합니다. 비공개시 참여 무효)
2. 해당 공지에 덧글로 스크랩한 블로그 url과 책을 읽고 싶은 이유를 기재한다.
ex) http://blog.naver.com/abc/1234 이 책을 통해 미래를 대비하고 싶어요.
■ 서평단 참여 조건
1. 책을 읽고 서평을 자신의 블로그에 남긴다.
2. 인터넷 서점(예스24, 교보문고) 2곳에 간단한 후기 부탁드립니다.
3. 총 3개의 서평 url을 당첨공지에 덧글로 인증한다.
□ 서평 남길 인터넷 서점
[교보문고/YES24/알라딘/인터파크 중 해당 서적 페이지 후기 게시판]
■ 서평 마감 일자 : 책 수령 후 2주이내
※ 블로그, 인터넷서점에 올리는 서평은 내용이 동일해도 무관합니다.
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